Проблемные доли в квартирах

Проблемные доли в квартирах

К нам с проблемами по жилой недвижимости обращаются постоянно. Проблемное жильё может быть как целым объектом недвижимости с различными обременениями, так и долей в квартире или в комнате, которые могли достаться Вам в порядке приватизации, по наследству, по дарению или по определению суда.  Квартиры и реже комнаты приватизировались в основном на несколько человек по долям, включая обязательные доли несовершеннолетних. Сейчас детишки выросли и захотели жить отдельно от родителей и других родственников. И хорошо, когда у всех собственников долей в квартире общие интересы по жизни. Но, иногда получается так, что у одного из собственников жилья вдруг возникают совсем другие планы относительно своей доли в квартире. И вот эта доля превращается в очень привлекательный товар. Особенно в нашем мегаполисе, «коммунальной столице» нашей необъятной Родины, городе Санкт–Петербург. А на каждый ходовой товар всегда находится свой покупатель.

Главной проблемой при продаже доли недвижимости является согласование этого процесса с другими собственниками квартиры. Хорошо, если другой собственник является адекватным человеком, с которым можно провести конструктивные переговоры о взаимовыгодной продаже доли квартиры или дома. Но в большинстве случаев складываются не совсем позитивные ситуации, вот так и становятся владельцами «проблемной доли» в квартире. Юридически любой собственник любой доли в квартире имеет право пользоваться своей частью квартиры или комнаты: проживать, продавать, дарить и зарегистрировать всех своих несовершеннолетних детей. Конечно, продажа доли в квартире возможно только с согласия остальных владельцев квартиры:

  1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
  2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Но, мы знаем, что есть обходные пути этого пресловутого «преимущественного права покупки». И даже, если этот собственник доли малой готов добросовестно продать её по рыночной стоимости остальным родным совладельцам, милые родственники не всегда тут же готовы выкупить её за предложенную цену. Они и так проживают в ней. Замечу — даром! Им и так хорошо. К сожалению, собственникам долей в квартирах не всегда удаётся  договориться между собой. С одной стороны – вы владелец недвижимости, и с другой стороны – не можете в ней проживать и распоряжаться по своему усмотрению.  И вновь возникают два вечных российских вопроса: «Кто виноват?» и «Что делать?»

В 2012 году Верховный суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной  выплатой денежной компенсации собственником малой доли. В самом конце декабря 2015 года сделки купли — продажи с долями в «родственных квартирах» отдали на откуп нотариусам. Начиная с июня 2016 года все сделки с долями в квартирах, в домах и долями земельных участков, находящихся в совместной собственности членов семьи теперь подлежат обязательному нотариальному оформлению. Также как и оформление любой недвижимости принадлежащей несовершеннолетним и раздел имущества супругов. Теперь каждый россиянин обязан в письменной форме предупредить всех собственников жилого помещения о том, что он собирается продать, обменять или подарить принадлежащую ему долю. В извещении потенциальный продавец обязан указать все детали сделки, включая цену, за которую намеревается продать долю. После этого у других собственников будет месяц, чтобы изъявить желание самостоятельно приобрести указанную долю на указанных условиях. Только если ни один из других собственников жилья не захочет стать новым владельцем доли, которую выставили на продажу, собственник получит возможность продать свою долю. При этом нотариус не будет регистрировать сделку, если продавец доли не предоставит ему письменные отказы от всех других собственников, где эти люди написали бы, что не возражают против сделки. Вроде мы видим, что государство пытается защитить наши права, но механизм реализации этих правовых новшеств пока не работает в полную правовую силу. Мы то знаем.

Конечно, будет самым оптимальным вариантом продать  всю квартиру целиком и разделить «по-братски» полученные деньги пропорционально долям но, только если Вам удалось договориться со всеми сособственниками квартиры. Что бывает, к сожалению, крайне редко. Если же не удалось договориться с остальными совладельцами недвижимости, Вы можете обратиться к нам. Сотрудники ООО «Практик-Недвижимость» обеспечат Вам юридическую безопасность и чистоту сделки, а также дают полную гарантию получения Вами денег через банковскую ячейку или по Вашему усмотрению. Продажа доли в квартире, равно как и выкуп долей – вопрос сложный и конфиденциальный. Поэтому многие вопросы лучше обсудить у нас в офисе.