Покупка инвестиционной недвижимости

Всё просто: купил подешевле, продал подороже. Однако, что это значит? Из-за чего один кладёт в свой карман миллион, а другой еле-еле выходит в плюс, а то и терпит убытки? В чём секрет успеха или провала? И может ли тот, кто получил миллион, заработать меньше, чем тот, кто получил 300 тысяч? Открывать ли своё агентство или купить франшизу, и что такое франшиза в недвижимости простыми словами?

Давайте попробуем разобраться. Попробуем профессиональные секреты объяснить простым языком. И тут без примеров не обойтись.

ПЕРВЫЙ СЕКРЕТ.

У вас 2,5 млн. рублей свободных денег.

Первый пример:

«Одна большая уважаемая и надёжная компания осуществляет продажу квартиры во вновь строящемся доме. Площадь 40 м2. На первой стадии строительства квартира продаётся за 2,5 млн. рублей. Подобная квартира на вторичном рынке продаётся за 3,5 млн. рублей. Срок строительства 2,5 года. С учётом подорожания недвижимости за 2,5 года (+25%) можно получить чуть меньше 1,9 млн. рублей дохода.»

Второй пример:

«Предлагается к покупке комната 12 м2 в неприватизированной двухкомнатной квартире общей площадью 40 м2 за 800 тыс. рублей. Проблемы покупки: отсутствие собственности, задолженности по коммунальным платежам в 150 тыс. рублей, пьющие соседи, 2 человека прописаны, встречная покупка, комиссия агенту, косметический ремонт. Подобная комната, но без проблем, продаётся за 1.3 млн. рублей. Срок реализации 1 год. С учётом удачного разрешения всех проблем и расселения общие затраты составят: 150 (коммуналка) + 50 (приватизация) + 900 (покупка первой встречки) + 1 млн. рублей (покупка второй встречки) + 250 (комиссия агенту) + 150 (ремонт) = 2,5 млн рублей. Цена продажи всей квартиры с учётом подорожания недвижимости за 1 год (+5%) 4,2 млн. рублей. Общий доход чуть больше 1,7 млн. рублей дохода.»

Плюсы и минусы данных сделок можно оценивать по-разному. Но главным фактором, влияющим на выбор варианта (для профессионала рынка недвижимости) является ВРЕМЯ! Если в первом варианте капитал оборачивается за 2,5 года, то во втором – за год! Остаётся ещё 1,5 года для второй подобной сделки, а значит и получения дохода второй раз. Работы больше, риска больше, но…профессионал не боится работы и знает, как решать проблемы. Доверяйте профессионалу, и он сэкономит Ваше время.

С первым секретом разобрались. Это ВРЕМЯ, время оборачиваемости капитала.

ВТОРОЙ СЕКРЕТ.

Мы уже выяснили, что операции купли-продажи с проблемной недвижимостью приносят очень неплохой годовой доход на вложенный капитал при разумном риске (в приведённом примере это 68% годовых). При операциях с первичной недвижимостью этот показатель заметно ниже – 30% годовых при более низком риске. А какова эффективность вложений при обычных сделках купли-продажи? Существуют ли способы повысить их эффективность?

Третий пример:

Вечная проблема! Один хочет купить за 3 млн. рублей, другой хочет продать за 3 млн. рублей. И в чём проблема? А в том, что отсутствует добавочная стоимость так необходимая инвестору! Ведь добавочная стоимость в данном случае образуется в результате оказания УСЛУГИ. Образующихся денег едва хватает агенту и на расходы по оформлению сделки. Средняя комиссия при сделке купли-продажи редко превышает 5% (допустим это 150 тыс. рублей). Даже если предположить, что агент отдаёт половину комиссии инвестору, и сделки проходят максимально быстро (при самых удачных обстоятельствах не более четырёх в год, проверено опытом), то всё равно деньги инвестора работают с самой низкой эффективностью. Доходность вложений при обычных сделках купли-продажи не превышает 15% годовых! Проще в банке держать. Или работать самому (что и делают большинство частных маклеров), но вряд ли собственную работу можно назвать инвестициями.

Четвёртый пример:

Существует и другой подход. Метод долговременных инвестиций. И доход образуется в результате эксплуатации недвижимости. Проще говоря – от сдачи квартир и комнат в наём. И здесь эффективность инвестиций ещё ниже, чем в третьем примере. Редкий случай, когда такой подход даёт 12% годовых. Единственное преимущество такого метода инвестиций – это надёжность. Но этот пример, скорее метод хранения денег с возможной индексацией, чем инвестиция.

Пятый пример:

Теперь необычное предложение.

Что если я вам скажу, что существует способ повысить эффективность вложений методом долговременных инвестиций до 30% годовых?! И перед тем, как объяснить суть этого метода, задам задачку:

УСЛОВИЯ ЗАДАЧИ

  • У вас 2,5 млн. рублей свободных денег.
  • Других денег и имущества нет.
  • Занимать деньги нельзя.
  • Расходовать вашу наличность можно только на покупку квартиры или банковский вклад (депозит) под 12% годовых.
  • На всё-про-всё у вас три месяца. Не более.
  • Баланс всех денежных и имущественных операций должен быть положительным.
  • Уплачивать все необходимые налоги и платежи в полном объёме.
  • Никакого криминала и сомнительных сделок.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ В НАЛИЧИИ ЧЕРЕЗ ТРИ МЕСЯЦА:

  • Квартира за 3 200 000 рублей в Вашей собственности.
  • В банке на личном депозите 900 000 рублей.
  • Практически получаемый ежемесячный доход не менее 25 000 рублей на срок 10 лет.
  • Вы никому не должны.

Я предлагаю поломать голову над этой задачей как агентов по недвижимости, так и потенциальных инвесторов. И это не иезуитское развлечение, а всего лишь способ заинтересовать будущих партнёров в качественной работе, ведь схема была практически реализована и приносит прибыль по сей день. Что меня интересует в этой схеме, так это заслуженное получение комиссионных и долгосрочное сотрудничество с инвестором в качестве поверенного за небольшое месячное вознаграждение по обслуживанию объекта инвестиций. Со вторым секретом разобрались. Это УСЛОВИЯ СДЕЛКИ, условия и нестандартный подход к извлечению дохода.

ТРЕТИЙ СЕКРЕТ.

Один из лучших агентов по недвижимости, которого я знал, был таксистом. Он не был лучшим в понимании других профессионалов, не мог посчитать рентабельность, не пользовался циничными хитростями, но больше всего клиентов было у него. Он умел только две вещи, правильно оформить сделку и разговаривать с клиентами, вернее слушать, о чём говорят они. Другой постоянно жаловался на то, что клиенты совершенно не понимают, чего хотят. У него был самый большой рекламный бюджет, он мог рекламировать 20 объектов одновременно, постоянно на собеседованиях и показах, у него было много объектов, и о каждом он мог говорить долго, но редко проводил больше одной сделки за три месяца. Два разных подхода. И объединяет их одно – умение работать с информацией. У одного это покупатели, у другого – владельцы квартир. Это половина успеха. Вторая половина – это практические знания юридической службы. Хитросплетения законодательства и документации могут спасти сделку или погубить её. Вот почему в моей практике приоритет отдаётся заверенным документам, нотариальным сделкам, документам, полученным непосредственно от регистрационных служб и самостоятельно. Пренебрежительное отношение к информации – дополнительный риск для денег или потеря времени. А в профессиональном инвестировании время – это деньги, и того и другого постоянно не хватает.

С третьим секретом разобрались. Это ИНФОРМАЦИЯ, клиенты, объекты, документы для сделок.

Другие статьи: